Fél év múlva olcsóbban vehetünk rossz ingatlant

„Az emberek kivárnak, senki nem látja, meddig tart a válság. A helyzet szinte napról napra módosul, a kilátások az ingatlanpiacon is rosszak” – mondta lapunknak Borsi László ingatlanszakértő, aki szerint a bizonytalanság miatt ma nem lehet megmondani, hogy mennyit ér egy ingatlan, és hogy lefelé vagy felfelé mennek-e az árak, de fél év múlva már többet láthatunk. Emlékeztetett: az új lakásoknál még az 5 százalékos áfa ellenére sem csökkentek az árak az elmúlt években.

Új trend, hogy a rezsi az új lokáció. Berobbant a köztudatba az energiahatékonyság, és a „rezsibiztos” épület vízválasztóvá vált. Mindez hosszú távú változásokat generálhat szemléletben, hozzáállásban az ingatlanoknál, amit a piac hamarosan be fog árazni.

A szakember szerint a magas energiahatékonyságú ingatlanok jelentős értéket, így árelőnyt fognak jelenteni, ami megőrizheti az eladók alkupozícióját. Különösen a felújított panelek, a jól szigetelt lakások, családi házak, illetve az új építésű ingatlanok lehetnek ennek nyertesei. Ellenben a fenntarthatatlan, nagy méretű társasházi lakások, a vidéki Kádár-kockák, és a kifűthetetlen, rossz energetikával bíró családi házakat nehezebb lesz eladni – így Borsi.

Rezsisérült lakások a láthatáron

A szakember jövő januártól kényszereladásokat is prognosztizál a rossz minőségű ingatlanok egy részénél. „Aki bajba kerül anyagilag, kénytelen lesz eladni a házát, lakását, és kisebbe költözni. Nekik az lesz a határvonal, hogy mennyiért tudnak kisebb lakást venni, akár más településre költözve is” – fejtette ki.

Mindez azt is jelenti, tehetnénk hozzá, hogy a másik oldalról – vevőként vagy befektetőként – nominálisan olcsóbban vásárolhatunk majd rossz állapotú, nagy méretű ingatlanokat. Ugyanakkor ezeket biztosan fel kell majd újítani, hogy megőrizzék értéküket, és jól ki lehessen adni vagy később haszonnal eladni. Mivel egy 200 négyzetméteres ház energetikai felújítása alsó hangon – ablak-, ajtó- és kazáncsere, külső homlokzat- és tetőszigetelés (a héjazat cseréje, napelemek vagy napkollektorok nélkül) –, mai árakon számolva 15-20 millió forinttól indul, legalább fél évig tart az anyag- és munkaerőhiány miatt, emellett sok macerával jár, érdemes ezzel is kalkulálni.

Balla Ákos ingatlanszakértő is egyetért mindezzel. "A használt ingatlanpiacot várhatóan a nagyobb méretű, legalább három szobás rezsisérült társasházi lakásban vagy szigeteletlen családi házakban élők fogják maguk után húzni, akiknek kényszereladásai a magas rezsi miatt valószínűleg megsűrűsödnek" – mondta lapunknak. Kiemelte: a rezsivel érintett ingatlanoknál meghosszabbodik az eladási idő és a vevő kerül alkupozícióba, ő határozza meg például az árat. Hiába mond az eladó egy szerinte elfogadható árat, a piac ezeket biztosan korrigálni fogja.

Szerinte az új építésű lakásoknál kevésbé várható visszaesés, hiszen ezek a magas hatósági alapkövetelmények miatt jó energiahatékonyságúak. A szakember összességében idén a forgalom 20-30 százalékos csökkenését várja. A pozitív forgatókönyv az, hogy a jó helyen lévő és energiahatékony épületek forgalmában nem lesz visszaesés, sőt ezek iránt már most fokozódik a kereslet, és egy idő után a tranzakciószám is növekedni fog.

Az infláció mértéke lesz a döntő kérdés

Az ingatlanpiacon először mindig a kereslet csökkenése jelzi a fordulatot, ezt követve az árváltozás időben késleltetve gyűrűzik be, általában fél évvel később. A kereslet csökkenése már megindult, ősszel ennek vagyunk szemtanúi, noha a mértéke egyelőre még nehezen megjósolható.

„Az, hogy lesz-e nominál árcsökkenés jövőre nagy és nyitott kérdés. Valószínűleg a rezsiváltozással érintett ingatlanok esetében lehet ennek esélye. Mértéke azonban egyelőre megjósolhatatlan” – mondta lapunknak Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank Zrt. elemzője. Szerinte idén reálértékben országos szinten még akár növekedés is elképzelhető 2021-hez viszonyítva, amit 2023-ban aztán már (reálértékű) árcsökkenés is követhet, noha az infláció mértékén sok múlik.

Valkó emlékeztetett: az elmúlt tíz év pénzbősége véget ért a világban és a hazai ingatlanpiacon is. Idén kifutnak az állami otthonteremtési támogatások, a hitelkamatok már elértek egy „mentális limitet”, ami felett erőteljesen lassul a hitelfelvétel. Ez fékezi a forgalom növekedését és ezen keresztül az árakat is. Szerinte idén összességében 10-15 százalékos forgalomcsökkenés is elképzelhető a tavalyi évhez képest. Hozzátette: azoknak, akik nem hitelből vásárolnak, a lakás a jelenlegi romló gazdasági környezetben is – bár hosszabb időtávon, de megbízhatóan megtérülő – befektetés marad.

Az ingatlanok kétharmadát érinti a rezsiváltozás

Csorba Dániel ingatlanszakértő szerint egyelőre csak az a biztos, hogy az infláció miatt idén csökkenni fog a tranzakciószám. „2020-ban a tranzakciók 60 százaléka mögött valamilyen hitel állt, jelentős részük CSOK-os volt. Az alapkamat növekedésével egyenes arányosan csökkeni fog a hitelfelvételi hajlandóság, vagyis a hitelből vásárolni szándékozók gyakorlatilag eltűnnek a piacról” – így Csorba, aki szerint idén összességében negyedannyi hitellel vásárló maradhat év végéig az egy évvel korábbihoz képest.

Az ő pozitív szcenáriója esetén – Magyarország pénzt kap az uniótól, nem romlik tovább a forint-euró árfolyam, megáll az infláció 20 százaléknál, és nem lesz akkora gazdasági recesszió 2023-ban – nominálisan 10-15 százalékkal fog tovább nőni az ingatlanok ára a következő egy évben, reálértéken pedig 5-10 százalékos értékcsökkenés várható.

Csorba szerint egyébként nagyon jó dolog, hogy az energiahatékonyság berobbant a köztudatba, de ez korábban is ismert volt. Szerinte a legnagyobb probléma, hogy a hazai ingatlanállomány kétharmada energetikailag teljesen elavult. "Ez azt jelenti, hogy rezsiszempontból egy tízes skálán a 6-os minőségű ingatlanok is ugyanolyan rosszak, mint a 2-esek, csak valamivel szebben néznek ki” – mutat rá a szakértő.

Mára viszont sokkal drágábbá és nehezebbé vált a felújítás. A többség erre állami segítség nélkül biztosan nem képes. Sok családos már kihasználta az otthonteremtési támogatásokat. És nincs hír újabb felújítási támogatásról.

Ez is érdekelheti

ingatlanpiac

Kiderült, melyik a legolcsóbb és a legdrágább kerület

lakhatás

Fiatal felnőttek: „Saját erőből nem sok esélyünk van lakáshoz jutni”

áremelkedés

Nagyot drágulhatnak nyárra a fürdőbelépők

kórházi haláleset

20 beteg halt meg az intenzíven, mert csökkentették a gyógyszeradagjukat

A szakember szerint annyiban nincs ok az aggodalomra, hogy a támogatott rezsi miatt a lakosság 70 százalékát nem fenyegeti lakhatási- és energiaszegénység – egyelőre. Kérdés, ez meddig maradhat így, ha tovább emelkednek a globális energiaárak. Mint mondta, akik alatta vannak az éves rezsihatárnak, nem fognak energiahatékony felújításba belevágni. Akik pedig felette vannak, nem tudnak felújításra költeni, mert "örülnek, ha egyáltalán ki tudják fizetni a tízszeresére ugró gázszámlát".